昨日令和3年10月8日に国土交通省は、入居者らが死亡した住宅を取引する際の告知指針となる『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』を策定しました。
全8ページと若干ボリュームがあったので、今回はこのガイドラインの内容についてまとめました。
初めに、策定された経緯を説明致します。
今まで不動産取引にあたって『対象不動産において過去に生じた人の死に関する事案』について、宅地建物取引業者による適切な調査や告知に係る判断基準がありませんでした。この影響で円滑な不動産流通や安心できる取引を阻害していたり、賃貸住宅のオーナーは、『所有する物件で死亡事故等が生じた場合に、全て事故物件として取り扱われるのではないか』との懸念から、単身高齢者の入居に前向きではないことがありました。
この問題点を解消するために、国土交通省は宅地建物取引業者の告知・調査についての基準をガイドラインとして定めました。
(なお、本ガイドラインは現在のところ居住用不動産のみを対象としており、オフィス用不動産に関しては対象外となっておりますので、ご承知おき下さい。)
1.告知について〔主に買主様・借主様向けの内容〕
※原則、≪宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない。≫とされています。
≪告知しなくても良い場合≫
①対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死
→日常生活の中での不慮の死には、自宅の階段からの転落、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥等が該当します。
②【上記①】以外の死及び特殊清掃等が行われることとなった【上記①】の死が発覚して、その後概ね3年が経過した場合
→集合住宅(アパート、マンション等)の場合、ベランダや共用の玄関、エレベーター、廊下、階段等、買主・借主が通常使用すると考えられる部分に関しても、対象不動産と同様に扱う。(=その場所で事件事故等があっても概ね3年を経過するまでの間は告知する必要があるということです。)
③対象不動産の隣接住戸・日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した【上記①】以外の死及び特殊清掃等が行われた【上記①】の死
→例えば、自身の部屋の上下左右斜めの住戸やマンションにおいての電気室・機械室等です。
告知については、亡くなった方やその遺族等に配慮するのはもちろん、買主様・借主様の意向を事前に十分把握し、人の死に関する事案の存在を重要視することを認識した場合は特に慎重に対応することが望ましいとされています。
告知の原則にもある通り、【取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない】とされていることから、これから賃貸住宅探しや中古マンションの購入を検討している方は、あらかじめ担当者に事件事故等がある物件は遠慮する旨を伝えると良いかも知れません。
2.調査について〔主に売主様・貸主様向けの内容〕
①≪宅地建物取引業者が媒介を行う場合、売主・貸主に対し、告知書等に生じた事案についての記載を求めることにより、媒介活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たす≫ものとしました。
→これにより責任の所在がはっきりし、売主・貸主、及び不動産業者がそれぞれ守られることになります。
②≪宅地建物取引業者は、原則として、自ら周辺住民に聞き込みを行う、インターネットサイトを調査するなどの自発的な調査を行う義務は無く、仮に調査を行う場合であっても、亡くなった方やその遺族等の名誉及び生活の平穏に十分配慮し、特に慎重な対応が必要≫とされました。
→プライバシーに関しても十分保護する必要があると明文化されました。
③≪宅地建物取引業者は、売主・貸主による告知書等への記載が適切に行われるよう必要に応じて助言するとともに、売主・貸主に対し、事案の存在について故意に告知しなかった場合等には、民事上の責任を問われる可能性がある旨をあらかじめ伝えることが望ましい≫とされました。
→売主・貸主に対して『知っている事件事故等の情報に関しては嘘をつかずにしっかり教えてください。そうでないと責任に問われる可能性があります。』という意味の文書が明文化されました。これも売主・貸主、不動産業者を守ってくれるものになります。
④≪告知書等により、売主・貸主からの告知がない場合であっても、人の死に関する事案の存在を疑う事情があるときは、売主・貸主に確認する必要がある。≫とされました。
→『安心できる取引』のため
上記がガイドラインの主なポイントとなります。
知っておくだけでも何かの役に立つと思いますので、ぜひ参考にして下さい。
今回紹介させて頂いた【宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン】は国土交通省のホームページに掲載してありますので、ご興味がありましたらそちらもご覧ください。
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